جدول هزینه های مالک و مستاجر

جدول هزینه های مالک و مستاجر

قانونا هزینه تعمیر آسانسور با مالک است یا مستاجر ؟ یکی از پرتکرارترین و چالش‌برانگیزترین مسائل در روابط استیجاری، به‌ویژه در مجتمع‌های آپارتمانی، تعیین مسئولیت پرداخت هزینه‌های مربوط به تعمیرات آسانسور است. این موضوع که آیا این هزینه‌ها بر عهده مالک (موجر) است یا مستأجر، منشأ اختلافات فراوانی می‌شود. برای پاسخ دقیق و قانونی به این پرسش، باید به تفکیک انواع هزینه‌ها و بررسی قوانین حاکم بر این حوزه پرداخت.

پاسخ کوتاه و کلیدی این است: هزینه‌های اساسی و کلی بر عهده مالک است و هزینه‌های جزئی و ناشی از استفاده جاری بر عهده مستأجر. اما تشخیص مصادیق این دو نوع هزینه نیازمند تحلیل حقوقی است.

این مقاله با استناد به قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر و قانون تملک آپارتمان‌ها به تفصیل این موضوع را روشن می‌سازد.

اصل اول: تفکیک میان «تعمیرات اساسی» و «تعمیرات جزئی»

مبنای اصلی تقسیم وظایف در پرداخت هزینه‌ها، تفکیک میان دو نوع تعمیرات است:

1. تعمیرات اساسی (کلی): این تعمیرات مربوط به اصل بنا یا تأسیسات زیربنایی آن است. هدف از این تعمیرات، حفظ و بقای خود ملک و امکان بهره‌برداری بلندمدت از آن است. این هزینه‌ها به استهلاک طبیعی و گذشت زمان مربوط می‌شوند و ارزش ملک را حفظ یا افزایش می‌دهند. به عنوان مثال:

   • تعویض موتور یا گیربکس آسانسور.
   • تعویض کامل سیم‌بکسل‌های اصلی.
   • نوسازی و بازسازی کامل کابین آسانسور.
   • تعویض تابلو فرمان اصلی و قطعات حیاتی آن.
   • به‌روزرسانی‌های کلی برای انطباق با استانداردهای جدید ایمنی.

2. تعمیرات جزئی (جاری): این تعمیرات مربوط به استفاده متعارف و روزمره از ملک و امکانات آن است. این هزینه‌ها برای نگهداری و استفاده روان از امکانات موجود ضروری هستند و ارتباطی با اصل و اساس ملک ندارند. به عنوان مثال:

   • سرویس و روغن‌کاری ماهانه آسانسور.
   • تعویض لامپ یا کلیدهای پنل داخلی آسانسور که به دلیل استفاده زیاد خراب شده‌اند.
   • تنظیمات جزئی درب‌ها.
   • هزینه‌های برق مصرفی آسانسور.

بر اساس این تفکیک، قاعده کلی حقوقی این است که هزینه‌های اساسی با مالک و هزینه‌های جزئی با مستأجر است. حال این قاعده را در قوانین ایران بررسی می‌کنیم.

بخش اول: بررسی مستندات قانونی

برای یافتن مبنای حقوقی این تفکیک، باید به سه قانون اصلی مراجعه کنیم:

۱. قانون مدنی (به عنوان قانون مادر در عقود)

قانون مدنی ایران به طور کلی تکلیف را در عقد اجاره مشخص کرده است.

• ماده ۴۸۶ قانون مدنی:
  

  “تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می‌باشد.”

تحلیل ماده:

این ماده صراحتاً بیان می‌کند که تعمیرات لازم برای “امکان انتفاع” (قابلیت استفاده) از ملک بر عهده مالک است. آسانسور بدون شک یکی از “آلات و ادواتی” است که برای امکان انتفاع از یک واحد آپارتمان در طبقات بالا ضروری است. اگر موتور آسانسور بسوزد یا کابل‌های آن فرسوده شوند، “امکان انتفاع” از آن سلب می‌شود. بنابراین، تعمیرات اساسی آن طبق این ماده بر عهده مالک قرار می‌گیرد. بخش پایانی ماده (“مگر آنکه شرط خلاف شده…”) نیز اهمیت قرارداد اجاره را نشان می‌دهد که در بخش‌های بعدی به آن می‌پردازیم.

• ماده ۴۸۱ قانون مدنی (ماده کلیدی در خصوص عیب):
  

  “هر گاه عین مستأجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل می‌شود.”

تحلیل ماده:

این ماده پیامدهای عدم تعمیر اساسی توسط مالک را روشن می‌کند. خرابی کلی و اساسی آسانسور (عیب) در یک ساختمان بلندمرتبه، عملاً واحد مسکونی را برای مستأجر “از قابلیت انتفاع خارج می‌کند”. اگر مالک از تعمیر آن (رفع عیب) خودداری کند، قانون به مستأجر حق می‌دهد که اجاره را باطل بداند. این ضمانت اجرای قدرتمند، مسئولیت مالک برای انجام تعمیرات اساسی را به شدت تأیید می‌کند.

• ماده ۴۸۳ قانون مدنی (ماده کلیدی در خصوص تلف شدن منافع):
  

  “اگر در مدت اجاره، عین مستأجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود، از زمانی که تلف شده است اجاره منفسخ می‌شود و در صورت تلف بعضی از عین مستأجره، نسبت به بقیه مدت، مستأجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.”

تحلیل ماده:

از کار افتادن دائمی آسانسور به دلیل عدم تعمیر توسط مالک، می‌تواند مصداق “تلف شدن بعضی از منافع” ملک تلقی شود. در این حالت، حتی اگر خود واحد مسکونی سالم باشد، یکی از منافع اصلی آن (دسترسی آسان) از بین رفته است. این ماده به مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره را می‌دهد که خود اهرم فشار مؤثری بر مالک برای عمل به تعهداتش در زمینه تعمیرات اساسی است.

۲. قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن

آسانسور جزء مشاعات (قسمت‌های مشترک) ساختمان است و هزینه‌های آن تابع قانون تملک آپارتمان‌هاست.

• ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها:
  

  “حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکین قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان…”

این ماده نحوه تقسیم هزینه‌های مشترک بین مالکین را مشخص می‌کند. مدیر ساختمان هزینه‌ها را از مالکین (و نه مستقیماً از مستأجرین) مطالبه می‌کند.

• ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها و تبصره ۱ آن:این ماده و تبصره آن به مدیر یا هیئت مدیره ساختمان اجازه می‌دهد که هزینه‌های مشترک را از مالک یا استفاده‌کننده (مستأجر) مطالبه کنند و در صورت عدم پرداخت، از ارائه خدمات مشترک مانند شوفاژ، آب گرم و… خودداری نمایند.

تحلیل مواد:

این قوانین مشخص می‌کنند که در وهله اول، مسئول پرداخت هزینه‌های مشاعات در برابر مدیریت ساختمان، مالک است. حال اگر این هزینه از نوع جاری باشد (مانند هزینه سرویس ماهانه)، مالک می‌تواند آن را تحت عنوان “شارژ ساختمان” از مستأجر دریافت کند. اما اگر هزینه از نوع اساسی باشد (مانند تعویض موتور)، مالک مسئول پرداخت آن به صندوق ساختمان است و حق دریافت آن از مستأجر را ندارد.

• ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها:
  

  “شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه به عمل می‌آید، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند…”

این ماده به “هزینه‌های مستمر” و “حفظ و نگاهداری عادی” اشاره دارد که دقیقاً معادل همان تعمیرات جزئی و جاری است. این هزینه‌ها معمولاً در قالب شارژ ماهانه از استفاده‌کننده (مستأجر) دریافت می‌شود.

۳. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶

این قانون که بر اکثر قراردادهای اجاره امروزی حاکم است، در موارد سکوت به قانون مدنی ارجاع می‌دهد. این قانون ماده مشخصی در خصوص تفکیک هزینه‌ها ندارد و همان اصول کلی قانون مدنی بر آن حاکم است. یعنی مسئولیت تعمیرات اساسی با مالک و هزینه‌های استفاده جاری با مستأجر است.

بخش دوم: جدول تفکیک هزینه‌های آسانسور بین موجر و مستاجر

برای شفافیت بیشتر، هزینه‌های مختلف آسانسور را در جدول زیر تفکیک می‌کنیم:

بخش سوم: راهکارهای عملی در صورت بروز اختلاف

اگر در مورد نوع هزینه یا مسئول پرداخت آن بین مالک و مستأجر اختلاف پیش آمد، چه باید کرد؟

1. مذاکره و رجوع به قرارداد: اولین و بهترین راه، مذاکره و تلاش برای رسیدن به توافق است. طرفین باید به قرارداد اجاره خود رجوع کنند و ببینند آیا شرط خاصی در این مورد ذکر شده است یا خیر.
2. ارسال اظهارنامه قضایی: اگر مالک از پرداخت هزینه‌های اساسی خودداری می‌کند، مستأجر می‌تواند از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یک اظهارنامه رسمی برای او ارسال کند و الزام او به انجام تعمیرات را درخواست نماید. این اقدام یک مستند قانونی محکم برای مراحل بعدی است. البته شاید این کار به دلیل معذوریت های آینده خیلی در واقعیت انجام نشود.
3. کسب اجازه از مرجع قضایی برای تعمیر: اگر مالک همچنان از تعمیر امتناع کرد، مستأجر نباید خودسرانه تعمیرات اساسی را انجام دهد. طبق ماده ۵۰۲ قانون مدنی، اگر مستأجر بدون اذن موجر تعمیراتی کند، حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت. راه صحیح این است که مستأجر به شورای حل اختلاف محل ملک مراجعه کرده و دادخواست “الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی” را ثبت کند. در صورت لزوم، شورا می‌تواند به مستأجر اجازه دهد که تعمیرات را انجام داده و هزینه آن را از اجاره‌بها کسر کند.
4. طرح دعوی در شورای حل اختلاف: برای هرگونه اختلاف مالی بین مالک و مستأجر در این خصوص، مرجع صالح برای رسیدگی، شورای حل اختلاف است.

بخش چهارم: اهمیت قرارداد اجاره (اجاره‌نامه)

همانطور که در ماده ۴۸۶ قانون مدنی ذکر شد، طرفین می‌توانند بر خلاف قاعده کلی توافق کنند (“مگر آنکه شرط خلاف شده”). بنابراین:

• شفاف‌سازی در قرارداد: بهترین راه برای پیشگیری از اختلاف، ذکر جزئیات در قرارداد اجاره است. می‌توان در بندی از قرارداد، مسئولیت هر یک از طرفین در قبال هزینه‌های اساسی و جاری آسانسور و سایر مشاعات را به روشنی مشخص کرد.
• محدودیت شروط قراردادی: باید توجه داشت که شروط قراردادی نباید مخالف قوانین آمره (قوانینی که توافق برخلاف آنها باطل است) یا نظم عمومی باشد. برای مثال، نمی‌توان در قرارداد شرط کرد که مستأجر مسئول زلزله یا فرسودگی کلی بنا است. انتقال کامل بار تعمیرات اساسی و سرمایه‌ای به دوش مستأجر نیز می‌تواند مصداق “شرط غیرمنصفانه” تلقی شده و در دادگاه باطل اعلام شود.

نتیجه‌گیری نهایی

قانونگذار ایرانی، مسئولیت‌ها را بر اساس ماهیت هزینه‌ها تقسیم کرده است:

1. هزینه‌های اساسی، کلی و سرمایه‌ای آسانسور که برای حفظ اصل ملک و امکان استفاده بلندمدت از آن ضروری است (مانند تعویض موتور، کابل‌ها و بازسازی کلی)، قاطعانه بر عهده مالک (موجر) است.
2. هزینه‌های جزئی، جاری و مصرفی که ناشی از استفاده روزمره است (مانند سرویس ماهانه، تعویض لامپ و هزینه برق)، بر عهده مستأجر (استفاده‌کننده) است و معمولاً در قالب شارژ ماهانه پرداخت می‌شود.
3. خرابی ناشی از استفاده نادرست و خارج از عرف، بر عهده شخص خاطی (مستأجر یا مالک) است.
4. در صورت بروز اختلاف، مراجعه به شورای حل اختلاف و طی کردن مسیر قانونی، بهترین و مطمئن‌ترین راهکار است.

توصیه اکید به مالکین و مستأجرین این است که پیش از امضای قرارداد، این موارد را به صورت شفاف با یکدیگر مطرح کرده و در صورت امکان، در اجاره‌نامه به صورت مکتوب درج نمایند تا از بروز اختلافات آتی جلوگیری شود.

شاید دوست داشته باشید گواهی آسانسور خود را تمدید نمایید، برای این کار مطالعه کنید این مقاله سایت پلکان را : چطور برای آسانسور گواهی استاندارد بگیریم؟ (اولیه و ادواری)