همه چیز درباره مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی یا عایدی سرمایه

این مقاله به تفصیل به بررسی یکی از مهم‌ترین تحولات نظام مالیاتی ایران در دهه اخیر، یعنی قانون مالیات بر عایدی سرمایه، یا مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی می‌پردازد.

مالیات بر سوداگری و سفته بازی به زبان ساده اینگونه است که مثلا شما امسال یک خانه را 3 میلیارد تومان میخرید و دو سال بعد به خاطر تورم ( ناشی از تحریم، چاپ پول توسط بانک مرکزی و خلق نقدینگی و کاهش ارزش پول ملی بر اثر چاپ پول ) قیمت خانه 5 میلیارد می شود.  از این مابه التفاوت با یک سری فرمول و تبصره و شرایط مالیاتی باید پرداخت شود.

اما سوال بزرگ این است :
بر اثر افزایش عمر خانه و استهلاک، ارزش ملک کاهش یافته است اما در اثر تورم تولید شده ، علی رغم کاهش ارزش ملک، قیمت آن افزایش می یابد. در واقع این سوال پیش می آید که آیا  دولت در حال گرفتن مالیات از تورمی است که ایجاد شده است؟  تورمی که مردم دلیل آن نیستند از نظر دولت به عنوان سود در نظر گرفته شده است . زیرا بر اثر استهلاک ارزش ملک با افزایش عمر آن کاهش می یابد.

۱. پیشینه و سیر تحول: از ایده تا قانون

ایده دریافت مالیات از سود حاصل از فروش دارایی‌ها در ایران، موضوع جدیدی نیست. این ایده دهه‌هاست که در محافل اقتصادی و سیاسی کشور مطرح بوده اما هر بار به دلایل مختلف از جمله نبود زیرساخت‌های اطلاعاتی، مخالفت‌های سیاسی و نگرانی از ایجاد رکود، به سرانجام نرسیده است.

• دهه ۱۳۷۰ و ۱۳۸۰: در دولت‌های مختلف، طرح‌هایی به صورت پراکنده مطرح شد اما هیچ‌گاه عزم جدی برای تصویب آن وجود نداشت. نبود یک سامانه جامع املاک و اسکان و شفافیت پایین در معاملات، از بزرگترین موانع فنی بود.

• اواخر دهه ۱۳۹۰ (شروع جدی): با جهش‌های شدید قیمت در بازارهای مسکن، خودرو، طلا و ارز که ناشی از تحریم‌ها، تورم بالا و سرگردانی نقدینگی بود، ایده مالیات بر عایدی سرمایه به عنوان یک ابزار کنترلی و ضدسوداگری، دوباره با قوت بسیار مطرح شد. دولت و مجلس وقت (دولت دوازدهم و مجلس دهم و یازدهم) به این نتیجه رسیدند که برای کنترل فعالیت‌های سفته‌بازانه که به تورم دامن می‌زد، نیاز به یک پایه مالیاتی جدید است.

• دولت سیزدهم و مجلس یازدهم (نقطه عطف): این طرح به یکی از اولویت‌های اصلی تیم اقتصادی دولت سیزدهم و مجلس یازدهم تبدیل شد. با تکمیل نسبی زیرساخت‌ها مانند «سامانه ملی املاک و اسکان» و «سامانه مؤدیان»، موانع فنی تا حد زیادی برطرف شده بود.

• روند تصویب:

  1. ارائه طرح به مجلس: طرح “مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی” به صورت جدی در کمیسیون اقتصادی مجلس یازدهم بررسی شد.
  2. تصویب در صحن علنی: پس از بحث‌های فراوان، کلیات و جزئیات طرح در مجلس به تصویب رسید.
  3. ایرادات شورای نگهبان: شورای نگهبان چندین بار به دلیل ابهامات و مغایرت‌های احتمالی با شرع و قانون اساسی، ایراداتی را به این مصوبه وارد کرد.
  4. رفت و برگشت بین مجلس و شورا: مجلس چندین بار تلاش کرد تا ایرادات شورای نگهبان را رفع کند. این پروسه زمان‌بر شد و چندین ماه به طول انجامید.
  5. تایید نهایی: سرانجام پس از رفع ایرادات، این قانون مراحل نهایی تصویب را در هشتم تیرماه 1404 طی کرد و در تاریخ 25 مرداد ماه 1404 برای اجرا به دولت ابلاغ شد. هرچند تا تاریخ امروز (و بر اساس آخرین اخبار)، هنوز آیین‌نامه‌های اجرایی آن به طور کامل تدوین و ابلاغ نشده و اجرای کامل آن نیازمند آماده‌سازی نهایی زیرساخت‌های سازمان امور مالیاتی است.

۲. مالیات بر عایدی سرمایه (قانون سوداگری) چیست و به چه معناست؟

تعریف ساده: مالیات بر عایدی سرمایه، مالیاتی است که بر سود حاصل از فروش یک دارایی (و نه کل قیمت فروش) وضع می‌شود.

معنای دقیق‌تر: وقتی شما یک دارایی (مثلاً یک آپارتمان یا خودرو) را می‌خرید و پس از مدتی آن را به قیمتی بالاتر می‌فروشید، به تفاوت قیمت خرید و فروش شما (پس از کسر تورم)، «عایدی سرمایه» یا «سود سرمایه‌ای» گفته می‌شود. دولت طبق این قانون، از این سود، درصدی را به عنوان مالیات دریافت می‌کند.

هدف اصلی: هدف این قانون، گرفتن مالیات از مصرف‌کننده واقعی نیست، بلکه هدف اصلی کاهش جذابیت فعالیت‌های سوداگرانه و سفته‌بازی است. سفته‌بازی یعنی خرید یک دارایی صرفاً به امید فروش آن در کوتاه‌مدت با قیمت بالاتر، بدون اینکه ارزش افزوده‌ی واقعی در اقتصاد ایجاد شود. این کار باعث ایجاد تقاضای کاذب و افزایش بی‌رویه قیمت‌ها می‌شود.

۳. اهداف اصلی قانون

• کنترل بازارهای غیرمولد: کاهش خرید و فروش‌های مکرر و کوتاه‌مدت در بازارهای مسکن، خودرو، طلا و ارز.
• افزایش عدالت مالیاتی: کسانی که از طریق دلالی و سوداگری درآمدهای هنگفت و بدون زحمت کسب می‌کنند، باید سهم خود را از هزینه‌های جامعه بپردازند.
• هدایت نقدینگی به سمت تولید: با کاهش جذابیت بازارهای سفته‌بازی، سرمایه‌ها به سمت بخش‌های مولد اقتصاد مانند تولید، صنعت و بازار سرمایه (به شکل بلندمدت) هدایت می‌شوند.
• افزایش درآمدهای پایدار دولت: ایجاد یک منبع درآمدی جدید و پایدار برای دولت و کاهش وابستگی به درآمدهای نفتی.

۴. دارایی‌های مشمول، نرخ مالیات، معافیت ها

• دارایی‌های مشمول: این قانون به صراحت انواع دارایی‌های مشمول را مشخص می‌کند که شامل:

  1. املاک با انواع کاربری و حق واگذاری محل.
  2. انواع خودروی سواری دارای شماره انتظامی (پلاک) شخصی.
  3. انواع طلا، نقره، پلاتین و مسکوکات آنها و جواهرات آلات.
  4. انواع ارز.
  5. انواع رمزدارایی ، رمزپول (به استثنای رمزپول جمهوری اسلامی ایران) و رمز ارز.

• نرخ مالیات: نرخ‌ها به صورت پلکانی و وابسته به دوره تملک (مدت زمان نگهداری دارایی) تعیین شده‌اند.

  • دوره تملک کمتر از ۱ سال: بالاترین نرخ مالیات، ده درصد (۱۰%) بیشتر از بالاترین نرخ مقرر
  • دوره تملک بین ۱ تا ۲ سال: نرخ کمی بیشتر
  • دوره تملک بیش از 2 سال: تحت شرایطی معاف

• معافیت‌ها: بخش بسیار مهمی از قانون به معافیت‌ها اختصاص دارد تا از مصرف‌کننده واقعی حمایت شود.

  معافیت‌های مالیاتی  خانه  :

  انتقال ملک مسکونی متعلق به «شخص غیر تجاری بالای هجده سال» در صورتی که: دوره تملک آن بیش از دو سال باشد و شخص فوق مالک ملک مسکونی دیگری نباشد مشمول مالیات نمی‌شود:
  تبصره ۱- عایدی سرمایه از انتقال ملک مسکونی متعلق به «سرپرست خانوار» در صورتی که دوره حاصل بیش از دو سال باشد و شخص فوق صرفاً یک ملک مسکونی دیگر داشته باشد، مشمول مالیات نمی‌شود. در خصوص سرپرست خانوار، شرط دوره تملک بیش از دو .سال، در هر پنج سال، یک بار در نظر گرفته نمی‌شود.

  
  معافیت‌های مالیاتی  ماشین :

  انتقال خودروی سواری دارای شماره انتظامی (پلاک) شخصی متعلق به «شخص غیر تجاری بالای هجده سال» در صورتی که: دوره تملک آن بیش از یک سال باشد؛ شخص فوق، مالک تمام یا بخشی از خودروی سواری دارای شماره ما انتظامی شخصی دیگری نباشد مشمول مالیات نمی‌شود.

  معافیت‌ انتقال قهری :

  انتقال قهری شامل معافیت خواهد بود.

        لینک دانلود نسخه PDF:

     برای دریافت متن کامل و رسمی میتوانید از این بخش استفاده نمایید :دانلود PDF قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی

۵. مجری قانون و نقش سازمان امور مالیاتی

• مجری اصلی: مجری اصلی این قانون، سازمان امور مالیاتی کشور است.
• نقش سازمان امور مالیاتی:
  1. ایجاد و تکمیل زیرساخت: این سازمان موظف است سامانه‌های نرم‌افزاری لازم برای ثبت تمام معاملات دارایی‌های مشمول را ایجاد و به سامانه‌های دیگر (مانند سامانه ثبت اسناد، فراجا و بانک مرکزی) متصل کند.
  2. تدوین آیین‌نامه‌ها: با همکاری وزارت اقتصاد، آیین‌نامه‌های اجرایی دقیق قانون را تدوین و برای تصویب به هیئت وزیران ارائه می‌کند. این آیین‌نامه‌ها جزئیات نرخ‌ها، معافیت‌ها و نحوه اجرا را مشخص می‌کنند.
  3. محاسبه و دریافت مالیات: پس از انجام هر معامله، سازمان امور مالیاتی به صورت خودکار (و بر اساس اطلاعات سامانه‌ها) یا بر اساس اظهارنامه فرد، مالیات متعلقه را محاسبه و به مؤدی اعلام می‌کند.
  4. نظارت و رسیدگی: بر اجرای صحیح قانون نظارت کرده و به اعتراضات و شکایات مؤدیان رسیدگی می‌کند.

۶. تحلیل به زبان ساده: چه کسانی، چه دارایی‌هایی و چگونه مشمول مالیات می‌شوند؟

این بخش برای فهم عموم مردم بسیار کلیدی است.

الف) دارایی‌های مشمول کدامند؟

1. املاک: هر نوع ملک مسکونی، تجاری، زمین و… به جز یک واحد مسکونی اصلی.
2. خودرو: هر نوع خودرو به جز یک خودروی اصلی که برای مصارف شخصی استفاده می‌شود.
3. طلا و ارز: خرید و فروش طلا، سکه، شمش و ارزهای خارجی، نقره، پلاتین و مسکوکات آنها و جواهرات آلات.
4. رمزدارایی‌ها و زمز ارزها : خرید و فروش بیت‌کوین، اتریوم و سایر ارزهای دیجیتال.

ب) معافیت‌های مهم (چه کسانی مالیات نمی‌دهند؟)

این قانون طوری طراحی شده که به زندگی عادی مردم آسیب نزند. مهم‌ترین معافیت‌ها عبارتند از:

• معافیت مسکن اصلی: هر خانوار می‌تواند یک واحد مسکونی را به عنوان «محل سکونت اصلی» خود معرفی کند. فروش این ملک، تحت هر شرایطی از مالیات بر عایدی سرمایه معاف است. (به شرط حداقل ۲ سال تملک برای فرد غیر تجاری بالای هجده سال)
• معافیت خودروی اصلی: هر فرد غیر تجاری بالای ۱۸ سال (و یا سرپرست خانوار) می‌تواند یک خودرو را به عنوان «خودروی اصلی» خود معرفی کند. فروش این خودرو نیز معاف از مالیات است به شریط تملک بیش از یک سال.
• معافیت تولیدکنندگان و کسب‌وکارها: دارایی‌های کسب‌وکارها (مثل ماشین‌آلات کارخانه یا ملک دفتر شرکت) مشمول این مالیات نمی‌شوند، زیرا مالیات عملکرد خود را جداگانه پرداخت می‌کنند.
• معافیت انتقال قهری : چنانچه انتقال قهری باشد از این مالیات معاف است.

ج) نحوه محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه (با یک مثال ساده)

فرض کنید شما یک آپارتمان (که ملک اصلی شما نیست) را در سال ۱۴۰۲ به قیمت  2 میلیارد تومان خریده‌اید. حالا در سال ۱۴۰۴ می‌خواهید آن را به قیمت 5 میلیارد تومان بفروشید. فرض کنیم شاخص تورم اعلامی توسط بانک مرکزی برای این دو سال 1.5 باشد (یعنی قیمت‌ها به طور متوسط ۱.۵ برابر شده‌اند).

1. محاسبه قیمت خرید تعدیل‌شده با تورم:

   $قیمت\ خرید\ تعدیل\ شده = قیمت\ خرید \times ضریب\ تورم$قیمت خرید تعدیل شده=قیمت خرید×ضریب تورم

   قیمت خرید تعدیل شده=2,000,000,000×1.5=3,000,000,000 تومان

   این یعنی قدرت خرید 2 میلیارد شما در سال ۱۴۰۲، معادل 3 میلیارد در سال ۱۴۰۴ است.

2. محاسبه عایدی (سود) واقعی:

   $عایدی = قیمت\ فروش – قیمت\ خرید\ تعدیل\ شده$عایدی=قیمت فروش−قیمت خرید تعدیل شده

   عایدی=5,000,000,000−3,000,000,000=2,000,000,000 تومان

   سود واقعی شما 2 میلیارد تومان بوده است.

3. محاسبه مالیات:

        شما این ملک را 2 سال نگه داشته‌اید. فرض کنیم طبق قانون، نرخ مالیات برای نگهداری بین ۱ تا ۲ سال، 20% باشد.
مالیات پرداختی=عایدی×نرخ مالیات

        مالیات پرداختی=2,000,000,000×20%=400,000,000 تومان

      شما باید مبلغ 400 میلیون تومان به عنوان مالیات بر عایدی سرمایه پرداخت کنید. اگر این ملک را فقط 6 ماه نگه  می‌داشتید، نرخ مالیات می‌توانست مثلا 30% باشد

۷. اثرات قانون بر صنعت کشور، با تمرکز ویژه بر صنعت آسانسور و پله برقی

این تحلیل از دو جنبه قابل بررسی است: اثرات مستقیم و اثرات غیرمستقیم.

• اثرات مستقیم (ناچیز):

  قانون مالیات بر عایدی سرمایه، مستقیماً بر فعالیت شرکت‌های تولیدکننده یا نصب‌کننده آسانسور و پله برقی تأثیری ندارد. فروش یک دستگاه آسانسور توسط یک شرکت، «فروش کالا» محسوب می‌شود و مشمول مالیات بر درآمد شرکت (مالیات عملکرد) و مالیات بر ارزش افزوده (VAT) است، نه مالیات بر عایدی سرمایه. این قانون برای اشخاص حقیقی و حقوقی است که دارایی‌های سرمایه‌ای را خرید و فروش می‌کنند، نه تولیدکنندگان کالا.

• اثرات غیرمستقیم (بسیار مهم):

  صنعت آسانسور و پله برقی به شدت به صنعت ساختمان و بازار مسکن وابسته است. بنابراین، هر تغییری در این بازار، مستقیماً بر تقاضای آسانسور تأثیر می‌گذارد.

  1. کاهش سوداگری در بازار مسکن (اثر کلیدی):
  • سناریوی کوتاه‌مدت: در کوتاه‌مدت، با اجرایی شدن قانون، ممکن است یک دوره رکود نسبی و سردرگمی در بازار مسکن ایجاد شود. بسیاری از سفته‌بازان که با هدف سودهای سریع، اقدام به ساخت‌وساز یا خرید و فروش واحدهای متعدد می‌کردند، از بازار خارج می‌شوند. این امر می‌تواند به طور موقت تقاضا برای نصب آسانسور در پروژه‌های جدید را کاهش دهد.
  • سناریوی بلندمدت: در بلندمدت، هدف قانون این است که بازار مسکن را از یک کالای سرمایه‌ای صرف، به یک کالای مصرفی تبدیل کند. این یعنی ساخت‌وسازها بیشتر با هدف استفاده واقعی (سکونت یا اجاره بلندمدت) انجام خواهد شد. این امر منجر به ثبات در بازار ساخت‌وساز می‌شود. برای صنعت آسانسور، این ثبات به معنای جریان کاری پایدارتر و قابل پیش‌بینی‌تر است. به جای دوره‌های رونق و رکود شدید، یک رشد ملایم و باثبات در تقاضا شکل می‌گیرد.
  2. تأثیر بر قیمت مواد اولیه:

  بخش قابل توجهی از قیمت تمام شده آسانسور به قیمت فلزات، به ویژه فولاد و استیل (برای کابین، درب‌ها و ریل‌ها) وابسته است. اگر این قانون بتواند نقدینگی را از بازارهای سفته‌بازی (که گاهی شامل مواد اولیه نیز می‌شود) به سمت تولید هدایت کند، می‌تواند به ثبات قیمت مواد اولیه کمک کند. این امر به تولیدکنندگان آسانسور اجازه می‌دهد تا با حاشیه سود مطمئن‌تر و با برنامه‌ریزی بهتری فعالیت کنند.

  3. هدایت سرمایه به سمت صنعت:

  یکی از اهداف کلان قانون، جذاب کردن سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد است. اگر سرمایه‌گذاری در مسکن و طلا کم‌بازده‌تر شود، سرمایه‌گذاران به دنبال فرصت‌های جدید خواهند بود. این می‌تواند به تسهیل تأمین مالی برای شرکت‌های صنعتی، از جمله شرکت‌های بزرگ تولیدکننده آسانسور و پله برقی، منجر شود. آن‌ها می‌توانند راحت‌تر برای توسعه خط تولید، تحقیق و توسعه (R&D) یا ورود به بازارهای صادراتی، سرمایه جذب کنند.

  4. اثر بر پروژه‌های بازسازی:

  این قانون ممکن است تقاضا برای بازسازی و نوسازی ساختمان‌های قدیمی را افزایش دهد. مالکان به جای فروش ملک و پرداخت مالیات، ممکن است ترجیح دهند ملک خود را بازسازی و ارزش آن را افزایش دهند. این امر شامل تعویض یا مدرن‌سازی آسانسورهای قدیمی نیز می‌شود که یک بازار جدید و مهم برای این صنعت است.

۸. جمع‌بندی

قانون مالیات بر عایدی سرمایه یک شمشیر دولبه است. اگر به درستی و با زیرساخت‌های کامل اجرا شود، می‌تواند به عنوان یک ابزار قدرتمند برای کنترل تورم، کاهش سوداگری و هدایت اقتصاد به سمت تولید عمل کند. این امر در بلندمدت به نفع کل صنعت کشور، از جمله صنعت آسانسور و پله برقی، خواهد بود، زیرا به ثبات در بازار اصلی آن‌ها (مسکن) و قیمت مواد اولیه کمک می‌کند.

اما در کوتاه‌مدت، این صنعت باید خود را برای یک دوره گذار و احتمالاً کاهش موقتی تقاضا به دلیل رکود اولیه در بازار مسکن آماده کند. موفقیت این قانون در گرو اجرای دقیق، عادلانه و هوشمندانه آن توسط سازمان امور مالیاتی و همراهی سایر نهادهای اقتصادی کشور است.