مذاکرات ایران و اروپا و اثر آن بر قیمت مسکن

امروز، در فضایی مملو از امید و اضطراب، نمایندگان ایران و تروئیکای اروپایی (آلمان، فرانسه و بریتانیا) به همراه نماینده عالی اتحادیه اروپا، برای دور جدیدی از مذاکرات ایران و اروپا گرد هم آمده‌اند. این گفتگوها که پس از ماه‌ها بن‌بست دیپلماتیک برگزار می‌شود، می‌تواند نقطه عطفی در روابط ایران و غرب و به تبع آن، سرنوشت اقتصاد ایران باشد. محور اصلی این مذاکرات، احیای نوعی از توافق هسته‌ای، رفع تحریم‌ها و ارائه تضمین‌های متقابل است.

بازار مسکن در ایران، به عنوان یک دماسنج دقیق برای سنجش اقتصاد کلان و ثبات سیاسی-اجتماعی، بیش از هر بخش دیگری به نتایج این مذاکرات چشم دوخته است. این بازار که از یک بازار مصرفی به یک “پناهگاه امن” برای حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم و نوسانات ارزی تبدیل شده است. بنابراین، هرگونه سیگنال مثبت یا منفی از ژنو، می‌تواند امواجی را در این بازار ایجاد کند.

در این مقاله، ما سه سناریوی اصلی و تأثیر آن‌ها بر قیمت مسکن را بررسی می‌کنیم:

1. سناریوی مذاکرات به تنهایی (موفقیت، شکست، یا فرسایشی شدن)
2. سناریوی همزمانی مذاکرات با فعال‌سازی مکانیسم ماشه (Snapback)
3. سناریوی همزمانی مذاکرات با درگیری نظامی احتمالی ایران و اسرائیل

بخش اول: تحلیل مذاکرات ایران و اروپا و اثرات مستقیم آن بر مسکن

در این بخش، فرض بر این است که هیچ عامل خارجی دیگری (مانند مکانیسم ماشه یا جنگ) به طور همزمان رخ نمی‌دهد.

سناریو ۱.۱: موفقیت کامل و توافق جامع (The Breakthrough)

در این سناریو، طرفین به یک توافق پایدار و جامع دست پیدا می‌کنند. ایران محدودیت‌های هسته‌ای مشخصی را می‌پذیرد و در مقابل، تحریم‌های کلیدی اقتصادی، بانکی و نفتی  برداشته می‌شوند.

• آثار اقتصادی کلان:

  • آزادسازی بخشی  دارایی‌های بلوکه شده ایران.
  • افزایش صادرات نفت و بازگشت درآمدهای ارزی به چرخه اقتصاد.
  • کاهش  نرخ ارز و تثبیت آن در کانال‌های پایین تر.
  • کاهش انتظارات تورمی و کنترل تورم در میان‌مدت.
  • جذاب شدن بازارهای موازی مانند بورس و اوراق قرضه به دلیل بازگشت سرمایه‌گذاران.

• تأثیر بر قیمت مسکن:

  • کوتاه‌مدت (۱ تا ۶ ماه): بازار دچار یک “شوک مثبت” می‌شود. با سقوط نرخ دلار، قیمت اسمی مسکن ($قیمت\; ریالی$) که وابستگی زیادی به دلار پیدا کرده، دچار رکود و حتی کاهش قیمت می‌شود. فروشندگان که پیش‌تر قیمت‌ها را بر اساس دلار محاسبه می‌کردند، مجبور به تعدیل قیمت‌های پیشنهادی خود می‌شوند. بسیاری از خریداران بالقوه به امید کاهش بیشتر قیمت‌ها، دست نگه می‌دارند و بازار وارد یک دوره رکود تورمی معکوس (رکود همراه با کاهش قیمت اسمی) می‌شود.
  • میان‌مدت (۶ ماه تا ۲ سال): با تثبیت شرایط اقتصادی و افزایش قدرت خرید مردم (به دلیل کنترل تورم و ثبات نسبی)، تقاضای مصرفی واقعی وارد بازار می‌شود. از سوی دیگر، سرمایه‌هایی که پیش‌تر به دلیل ترس از تورم در بازار مسکن پارک شده بودند، به سمت بخش‌های مولدتر اقتصاد مانند تولید و بورس حرکت می‌کنند. این دو عامل باعث می‌شود بازار از حالت سفته‌بازی خارج شده و به تعادل برسد. قیمت مسکن به ثبات می‌رسد و رشد آن منطقی‌تر و نزدیک به نرخ تورم عمومی خواهد بود، نه جهش‌های چند صد درصدی. رونق ساخت‌وساز به دلیل کاهش هزینه‌های وارداتی و سهولت تأمین مالی نیز به تعادل عرضه و تقاضا کمک می‌کند.
  • بلندمدت (بیش از ۲ سال): قیمت مسکن متناسب با رشد اقتصادی واقعی کشور حرکت خواهد کرد.

اینها همه در شرایطی است که مانند گذشته شاهد کارشکنی و بدعهدی اروپا و آمریکا به بهانه هایی خارج از توافق ( مسایل حقوق بشری و بهانه های دیگر ) نباشیم .

سناریو ۱.۲: شکست کامل مذاکرات (The Collapse)

در این سناریوی بدبینانه و البته با احتمال بالاتر، مذاکرات بدون هیچ نتیجه‌ای پایان می‌یابد و هر یک از طرفین، دیگری را مقصر اعلام می‌کند. اروپا تحریم‌های جدیدی را هماهنگ با آمریکا وضع می‌کند و فشارها بر ایران به اوج می‌رسد.

• آثار اقتصادی کلان:

  • جهش  نرخ ارز و شکستن رکوردهای تاریخی.
  • تشدید انتظارات تورمی و ورود به فاز تورم بیشتر.
  • انزوای اقتصادی و قطع کانال‌های ارتباطی بانکی.
  • سقوط بازار سرمایه و فرار سرمایه.

• تأثیر بر قیمت مسکن:

  • کوتاه‌مدت (فوری): یک “افزایش قیمت” در بازار مسکن رخ می‌دهد. مردم برای فرار از بی‌ارزش شدن ریال، به سمت خرید هرگونه دارایی فیزیکی هجوم می‌برند. تقاضای سرمایه‌ای به شکل هیجانی و وحشت‌زده وارد بازارها با نقدشوندگی سریع مانند طلا شده و قیمت اسمی مسکن ($قیمت\; ریالی$)  افزایش می‌یابد. قیمت‌ها در عرض چند هفته ممکن است ده‌ها درصد رشد کنند. که البته دولت پیش از این با تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه یا سوداگری تا حدودی جلوی این موضوع را گرفته است.
  • میان‌مدت و بلندمدت: بازار وارد یک “قفل‌شدگی تورمی” (Stagflationary Lock-in) می‌شود. قیمت‌های اسمی به شدت بالا هستند، اما قدرت خریدی وجود ندارد. تعداد معاملات واقعی (خرید و فروش مصرفی) به صفر نزدیک می‌شود. بازار مسکن عملاً از کار می‌افتد و صرفاً به ابزاری برای ارزش‌گذاری دارایی تبدیل می‌شود، نه یک کالای قابل معامله . قیمت دلاری مسکن ممکن است ثابت بماند یا حتی کاهش یابد، اما به دلیل سقوط ارزش ریال، قیمت ریالی آن همچنان صعودی خواهد بود. این سناریو به معنای مرگ تقاضای مصرفی و پایین رفتن طبقه متوسط به سمت طبقه پایین متوسط است.
    $قیمت دلاری مسکن$

سناریو ۱.۳: مذاکرات فرسایشی و ادامه وضعیت فعلی (The Limbo)

این سناریو، محتمل‌ترین حالت در کوتاه‌مدت است. مذاکرات به نتیجه قطعی نمی‌رسد، اما شکست هم اعلام نمی‌شود. طرفین توافق می‌کنند که در آینده به گفتگوها ادامه دهند. وضعیت “نه جنگ، نه صلح” ادامه می‌یابد.

• آثار اقتصادی کلان:

  • ادامه وضعیت عدم قطعیت.
  • نوسانات نرخ ارز در یک محدوده بالا باقی می‌ماند.
  • تورم مزمن و بالا به عنوان یک واقعیت پذیرفته می‌شود.
  • اقتصاد به صورت قطره‌چکانی و با دور زدن تحریم‌ها به حیات خود ادامه می‌دهد.

• تأثیر بر قیمت مسکن:

  • این سناریو به معنای ادامه روند فعلی است. قیمت مسکن به رشد خود ادامه خواهد داد، اما این رشد نه به اندازه سناریوی شکست مذاکرات، انفجاری، و نه به اندازه سناریوی موفقیت، متوقف خواهد شد. قیمت مسکن به عنوان شاخصی برای حفظ ارزش پول، به آرامی و پیوسته متناسب با نرخ تورم و نرخ دلار افزایش می‌یابد. بازار در رکود باقی می‌ماند، اما حباب قیمتی به تدریج بزرگ‌تر می‌شود. این وضعیت، فرسایشی‌ترین حالت برای خریداران مصرفی است که هر روز از خانه‌دار شدن دورتر می‌شوند.

بخش دوم: اثر همزمانی مکانیسم ماشه با مذاکرات

مکانیسم ماشه (Snapback Mechanism) به یکی از طرفین برجام اجازه می‌دهد تا با ادعای نقض توافق از سوی ایران، تمامی تحریم‌های شورای امنیت سازمان ملل را به صورت خودکار بازگرداند.

سناریو ۲.۱: مذاکرات در جریان و فعال‌سازی ناگهانی ماشه

این یک سناریوی بسیار تهاجمی و بدبینانه است. در حالی که گفتگوها در ژنو ادامه دارد، طرف اروپایی (یا آمریکا از طریق مکانیسم‌های خاص) ماشه را فعال می‌کند. این اقدام به معنای مرگ دیپلماسی و اعلام رویارویی مستقیم است.

• تأثیر بر قیمت مسکن:
  • این سناریو حتی از “شکست کامل مذاکرات” نیز بدتر است. این یک شوک آنی به اقتصاد وارد می‌کند.
  • واکنش بازار مسکن، ترکیبی از سناریوی شکست مذاکرات و سناریوی جنگ خواهد بود. یک ابرجهش قیمتی رخ می‌دهد که منطق اقتصادی را به کلی زیر پا می‌گذارد.
  • قیمت اسمی مسکن به ارقام نجومی می‌رسد، اما این قیمت‌ها کاملاً غیرواقعی و فاقد هرگونه معامله‌پذیری هستند. بازار به کما می‌رود. این اقدام به منزله بستن تمام درها و حرکت به سمت انزوا است و بازار مسکن به عنوان آخرین پناهگاه بعد از طلا و دلار ، شاهد هجوم سرمایه‌های سرگردان خواهد بود که منجر به حباب قیمتی غیرقابل تصور می‌شود. هر چند تاکید میکنیم که با توجه به نقدشوندگی پایین خریداران این بخش، نگاه مصرفی دارند و نه سرمایه گذاری.

سناریو ۲.۲: مذاکرات در جریان و عدم فعال‌سازی ماشه

این حالت طبیعی مذاکرات است. صرف وجود تهدید مکانیسم ماشه به عنوان یک اهرم فشار بر تیم مذاکره‌کننده ایران عمل می‌کند، اما تا زمانی که فعال نشود، تأثیر مستقیمی بر بازار ندارد. در این حالت، تحلیل بازار به همان سه سناریوی بخش اول (موفقیت، شکست، فرسایشی) بازمی‌گردد.

بخش سوم: اثر همزمانی جنگ احتمالی ایران و اسرائیل با مذاکرات

این شاید بدترین سناریوی ممکن است که می‌تواند تمام معادلات را بر هم بزند.

سناریو ۳.۱: مذاکرات در جریان و آغاز درگیری نظامی

در حالی که دیپلمات‌ها در ژنو در حال چانه‌زنی هستند، اخبار یک درگیری نظامی گسترده بین ایران و اسرائیل منتشر می‌شود.

• آثار کلی:

  • مذاکرات فوراً و بدون هیچ نتیجه‌ای متوقف می‌شود.
  • تمام تمرکز کشور بر روی امنیت ملی و مدیریت بحران جنگ معطوف می‌شود.
  • اقتصاد وارد شرایط جنگی می‌شود:  سهمیه‌بندی کالاها، و توقف فعالیت‌های اقتصادی غیرضروری.

• تأثیر بر قیمت مسکن:

  • تفکیک جغرافیایی: این تنها سناریویی است که در آن ممکن است شاهد سقوط قیمت مسکن در برخی مناطق باشیم. قیمت مسکن در شهرهای بزرگ، مراکز استراتژیک و مناطقی که در تیررس حملات احتمالی قرار دارند (مانند تهران، اصفهان، و شهرهای نزدیک به تأسیسات هسته‌ای و نظامی) به دلیل فرار جمعیت و ریسک تخریب، ممکن است به شدت سقوط کند یا بازار آن به طور کامل از بین برود.
  • افزایش قیمت در مناطق امن: در مقابل، شهرهای کوچک‌تر، مناطق روستایی و استان‌هایی که امن تلقی می‌شوند، ممکن است با هجوم مهاجران جنگی و تقاضای ناگهانی برای سرپناه مواجه شوند و قیمت اجاره و خرید در آنجا به شدت افزایش یابد.
  • مرگ بازار رسمی: به طور کلی، مفهوم “بازار مسکن” به شکلی که امروز می‌شناسیم، از بین می‌رود. معاملات متوقف شده و قیمت‌گذاری معنای خود را از دست می‌دهد. اولویت مردم از “سرمایه‌گذاری” به “بقا و داشتن سرپناه امن” تغییر می‌کند. در چنین شرایطی، ارزش دارایی‌های فیزیکی مانند ملک، به جای ارزش مالی، به “کاربری فیزیکی و امنیتی” آن‌ها وابسته خواهد بود.

جدول جمع‌بندی سناریوها و اثر بر قیمت مسکن

نتیجه‌گیری نهایی

آینده بازار مسکن ایران به طور جدایی‌ناپذیری به نتایج مذاکرات امروز در ژنو گره خورده است. این بازار بیش از آنکه از متغیرهای اقتصادی درونی مانند هزینه ساخت یا عرضه و تقاضای مصرفی تأثیر بپذیرد، به یک “شاخص ریسک سیاسی” و “پناهگاه سرمایه” تبدیل شده است.

• مسیر ثبات: تنها راه بازگرداندن آرامش و منطق به بازار مسکن، یک توافق پایدار در ژنو است. چنین توافقی می‌تواند با مهار تورم و کاهش جذابیت سفته‌بازی، تقاضای سرمایه‌ای را از بازار خارج کرده و فضا را برای حضور خریداران واقعی باز کند. که البته این امر بیش از آنکه به عزم ایران نیاز داشته باشد، به صداقت طرف خارجی و عدم عهدشکنی و کارشکنی آنها نیاز دارد.
• مسیر بحران: هر نتیجه‌ای غیر از توافق، از شکست مذاکرات گرفته تا سناریوهای بدتر مانند فعال‌سازی ماشه یا جنگ، منجر به تشدید حباب قیمتی اسمی، تعمیق رکود معاملاتی و تضعیف قدرت خرید طبقه متوسط خواهد شد. در چنین سناریوهایی، بالا رفتن قیمت ریالی مسکن نه نشانه رونق، که نشانه‌ای از بیماری آن است.
  $قیمت ریالی مسکن$

چشم‌ها امروز به ژنو دوخته شده است؛ جایی که سرنوشت رؤیای خانه‌دار شدن تعداد زیادی ایرانی در گرو تصمیمات دیپلمات‌هاست.